کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری

کمیسیون ماده 5، که به عنوان طرح امکان‌سنجی شهرسازی نیز شناخته می‌شود، به مالکان این اجازه را می‌دهد تا تغییراتی در ساختمان‌های خود ایجاد کنند. اگر شما نیز قصد دارید کاربری ساختمان خود را تغییر دهید یا به دنبال اطلاعات بیشتر درباره این فرآیند هستید، در جای درستی قرار دارید. در این مقاله، با اعضای کمیسیون ماده 5، وظایف و اختیارات آن و همچنین کمیته کارشناسی آشنا خواهید شد. در ادامه، مراحل ارجاع به کمیسیون ماده 5 و مدارک لازم برای این کمیسیون را بررسی خواهیم کرد. موسسه حقوقی دادآوید رسا در این مقاله اطلاعات مفیدی در خصوص کمیسیون ماده 5 به شما ارائه خواهد داد.

کمیسیون ماده 5 چیست؟

کمیسیون ماده 5 شهرداری به منظور بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها تشکیل می‌شود. طبق قانون، بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی در هر استان یا فرمانداری کل، به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و عضویت افراد زیر انجام می‌گیرد:

• رئیس انجمن شهرستان
• شهردار
• نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر
• نمایندگان وزارت آبادانی و مسکن
• نماینده مهندس مشاور تهیه‌کننده طرح

آن قسمت از نقشه‎های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر برسد، برای شهرداری لازم‎الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه‎های تفصیلی اگر در ‌اساس طرح جامع شهری مؤثر باشند، باید به تأیید شورای‌ عالی شهرسازی برسند.» تبصره «بررسی و تصویب طرح‎های تفصیلی شهری و تغییرات آن‎ها در شهر تهران به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی کشور، نیرو (‌در حد معاونت مربوطه)، سرپرست سازمان حفاظت محیط‌ زیست و شهردار تهران یا نماینده تام‎الاختیار او و رئیس شورای شهر تهران می‎باشد.» طرح تفصیلی طرحی است بر اساس معیارهای کلی طرح جامع شهر و همچنین نحوه استفاده از زمین‎های شهری در سطح محلات مختلف که موارد زیر در آن تعیین می‎گردد:

• موقعیت و مساحت دقیق زمین‌ها
• وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور
• میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری
• اولویت‌های مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه شهری
• حل مشکلات شهری و تعیین موقعیت عوامل مختلف شهری

بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که طرح تفصیلی، به‌طور دقیق کاربری زمین‌های شهری را مشخص می‌کند، شامل مساحت و متراژ، و در چارچوب طرح جامع شهری تعریف می‌شود. این طرح همانند یک شناسنامه برای تعیین وضعیت حقوقی و فنی زمین‌های شهری عمل می‌کند.

اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری

بر اساس قانون کمیسیون ماده 5 شهرداری، اعضای این کمیسیون عبارتند از:

1. استاندار یا معاون عمرانی وی به عنوان رئیس جلسه کمیسیون
2. شهردار
3. نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی (که به تازگی به وزارت راه و شهرسازی تغییر نام داده است)
4. وزارت جهاد کشاورزی
5. سازمان میراث فرهنگی (که به وزارت میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری تعلق دارد)
6. رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط
7. نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی)، بدون حق رأی

جلسه کمیسیون ماده 5 با حضور رئیس، دبیر و حداقل 3 عضو از اعضای کمیسیون رسمیت می‌یابد. مصوبه کمیسیون زمانی معتبر خواهد بود که 4 عضو از اعضای کمیسیون رأی موافق بدهند. اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران طبق تبصره‌های 3 و 4 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، اعضای کمیسیون ماده 5 در تهران عبارتند از:

• معاونین ذی‌ربط وزرای مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو و جهاد کشاورزی
• معاونین رؤسای سازمان‌های حفاظت محیط زیست، میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی
• شهردار تهران (به عنوان رئیس کمیسیون)
• رئیس شورای اسلامی شهر تهران (بدون حق رأی)

رئیس کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران، شهردار تهران است.

وظایف کمیسیون ماده 5 شهرداری چیست؟

کمیسیون ماده 5 شهرداری که از آن با نام شورای عالی شهرسازی و معماری یاد می‎شود؛ وظایفی دارد که از مهم‎ترین آنان می‎توان به بررسی پیشنهادات ارائه شده در خصوص سیاست‎های شهرسازی در هیات وزیران اشاره کرد. به عبارت دیگر، از وظایف اصلی کمیسیون ماده 5 تغییر و تصویب طرح های تفصیلی می‎باشد. طبق آیین ‌نامه: «تغییرات نقشه‎های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشند، باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع (شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی) برسند.» همچنین کمیسیون ماده 5، وظیفه دیگری در خصوص لوایح و مقررات شهرسازی و طرح های جامع شهری و معماری دارد که در رابطه با چگونگی استفاده و کاربری زمین به لحاظ اداری، مسکونی، فضای سبز و… اظهار نظر می‎کند و سپس اگر تغییراتی در خارج از طرح تفصیلی باشند، بررسی و مصوب خواهد کرد. بیشتر مطالعه کنید: بررسی کمیسیون ماده 77 شهرداری؛ مرجع حل اختلافات مالی میان مودیان و شهرداری

مرجع صالح به رسیدگی از کمیسیون ماده 5 کجاست؟

شکایات مطروحه علیه کمیسیون ماده 5 عمدتاً از نظر صلاحیت در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار می‌گیرند. چرا که کمیسیون ماده 5، از جمله مراجع اداری و دولتی به شمار می‌آید. در اغلب موارد، شکایات علیه این کمیسیون جنبه ترافعی نداشته و در نتیجه، در صورت بروز چنین شرایطی، این دعاوی در دادگاه‌های عمومی مورد بررسی قرار می‌گیرند. در این موارد، توصیه می‌شود از خدمات وکیل باتجربه در دعاوی مربوط به شهرداری و دیوان عدالت اداری برای طرح شکایت از کمیسیون ماده 5 استفاده نمایید. به طور کلی، مصوبات کمیسیون ماده 5 اعتبار قانونی داشته و لازم‌الاجرا هستند. در مواردی که مصوبه کمیسیون ماده 5 خلاف قانون باشد، امکان دادخواهی وجود دارد. در این راستا، نظریه مشورتی از اداره حقوقی قوه قضائیه صادر شده است که به شرح زیر است: "به موجب نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، مستفاد از ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب 1351 و اصلاحات بعدی، پس از ابلاغ طرح تفصیلی به صورت قانونی، هیچ دلیلی برای توقف آن از سوی مقامات مجری وجود ندارد و طرح مذکور باید اجرا شود." این مصوبه، عنوان مقرره را دارد و برای توقف یا ابطال آن، پیش‌بینی‌هایی در قوانین مربوطه وجود دارد. در نتیجه، حکم اولیه در این خصوص، لزوم پایبندی به مصوبه و لازم‌الاجرا بودن آن توسط تمام مقامات، از جمله استاندار است. تا زمانی که این مصوبه تعلیق، ابطال یا توقف نشود، برای تمامی مقامات و مراجع لازم‌الاجرا خواهد بود.

نحوه درخواست تغییر کاربری اراضی در کمیسیون ماده 5 شهرداری

اگر مالکین اراضی واقع در محدوده شهر یا حریم شهری قصد تجدید بنا با کاربری جدیدی را دارند که تحت صلاحیت کمیسیون ماده 5 شهرداری قرار می‌گیرد، باید درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات نوسازی به شهرداری مربوطه ارسال کنند. شهرداری پس از بررسی اولیه، موضوع را برای اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می‌دهد. تصمیم نهایی در خصوص پذیرش یا رد تغییر کاربری املاک، در صلاحیت این کمیسیون است. اگر کمیسیون ماده 5 شهرداری از پذیرش تمام یا بخشی از درخواست متقاضی خودداری کند، این تصمیم قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. پس از رد شکایت در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری، دادنامه صادره قابل تجدیدنظر و در نهایت اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

اعتراض و نظریه کمیسیون فنی کمیسیون ماده 5 شهرداری

نظریه های کارشناسی صادره از کمیسیون فنی با عنایت به مشورتی و کارشناسی بودن موضوع به ذینفع ابلاغ نشده و صرفا جهت بررسی به کمیسیون ماده 5 ارسال می‌گردد و راسا قابل اعتراض نمی‌باشد و ذی‌نفع صرفا می‌تواند از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده 5 اقدام به ارائه اعتراض به کمیسیون ماده 5 شهرداری نماید.

زمان درخواست تغییر کاربری توسط شهرداری به کمیسیون ماده 5

گاهی اوقات، به دلیل اجبارهایی مانند عدم تملک املاک توسط صاحبان کاربری (ادارات و دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب 1367) در مدت تعیین شده (حداکثر 5 سال)، متقاضیان برای اخذ مجوز ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می‌کنند. در برخی مواقع، شهرداری ممکن است تصمیم بگیرد که در یک منطقه با چند کاربری مختلف، مجتمع‌های تجاری یا مسکونی احداث کند. در این صورت، اجباراً باید کلیه املاک مورد نظر به یک کاربری واحد اختصاص یابد. همچنین، اگر مالک یا مالکان تصمیم بگیرند که مجتمع‌های تجاری، مسکونی یا بهداشتی را در کاربری‌های غیرمرتبط ایجاد کنند، یا در نتیجه گسترش و مهاجرپذیری شهر، نیاز به اضافه کردن کاربری‌های مسکونی یا تجاری باشد، شهرداری ممکن است درخواست تغییر کاربری کند. علاوه بر این، در صورتی که شهرداری تشخیص دهد کاربری‌های قبلی مانند گورستان‌ها یا کشتارگاه‌های قدیمی نیاز به تغییر کاربری دارند، درخواست تغییر کاربری نیز مطرح خواهد شد.

کمیسیون ماده 5 کدام طرح‌ها را تصویب می‌کند؟

در کمیسیون ماده 5، طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها بررسی و تصویب می‌شوند. طرح تفصیلی به طرحی گفته می‌شود که بر مبنای آن، اصول کلی طرح جامع شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری تعیین می‌شود. این طرح شامل موارد زیر است:

• موقعیت و متراژ دقیق زمین
• وضعیت شبکه عبور و مرور
• میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری
• اولویت‌های بهسازی، نوسازی، حل مشکلات شهری و گسترش آن

این جلسه تحت مدیریت استاندار برگزار می‌شود و در صورت عدم حضور استاندار، معاون عمرانی وی جایگزین خواهد شد. بر اساس شرایط طرح، سازمان‌ها و ادارات مختلف ممکن است در کمیسیون ماده 5 حضور یابند. از جمله این سازمان‌ها و ادارات می‌توان به اداره کل راه و شهرسازی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، شهرداری و سازمان جهاد کشاورزی اشاره کرد. برخی از اعضای کمیسیون حق رأی ندارند، از جمله مهندسین مشاور یا تهیه‌کنندگان طرح، مدیر شورای شهر، نمایندگان سازمان محیط زیست و نظام مهندسی استان. همچنین، مدیران شرکت آب و فاضلاب و نماینده دفتر فنی استانداری می‌توانند بسته به نیاز طرح، در این کمیسیون حضور داشته باشند.

مراحل ارجاع به کمیسیون ماده 5:

فرایند رسیدگی به طرح در کمیسیون ماده 5 معمولاً حدود سه تا چهار ماه زمان می‌برد و مراحل مختلفی را شامل می‌شود که در ادامه شرح داده شده است: تسلیم درخواست به شهرداری: ابتدا باید نامه درخواستی از شهرداری به همراه نظریه مهندسین بازنگری در طرح تفصیلی ارسال شود. این نامه باید ممهور به مهر دبیرخانه سازمان باشد و به بخش مربوطه ارسال گردد. ثبت نامه و ارسال به واحد شهرسازی: پس از دستور مدیر شهرسازی، نامه در دفترخانه ثبت شماره شده و به دفتر واحد شهرسازی ارسال می‌شود. بررسی این نامه توسط کارشناس مسئول انجام می‌شود. نظر کارشناس مسئول: در این مرحله، کارشناس مسئول نظر خود را در مورد طرح بیان می‌کند. اگر نظر او قطعی باشد، طرح برای بررسی به کمیسیون ارجاع داده می‌شود. در غیر این صورت، طرح باید دوباره مورد بازبینی و بررسی قرار گیرد. بررسی نهایی در کمیسیون: پس از ارجاع طرح به کمیسیون، اعضای کمیسیون تمامی نقشه‌ها و راهکارهای مطرح شده را بررسی می‌کنند. در نهایت، در صورتی که طرح تأیید شود، امضا می‌شود. این فرایند معمولاً زمان‌بر است و به دقت بررسی‌های کارشناسی نیاز دارد تا نتیجه مطلوب به دست آید.

تخلفات کمیسیون ماده 5 شهرداری:

همانطور که گفتیم کمیسیون ماده 5 شهرداری از اصلی‌‎ترین سازمان‌‎ها در انجام امور شهر و شهرسازی است. ضرر و زیان عواملی از جمله ساخت و سازهای بی‌رویه و تخریب نمودن باغات، فضای سبز، از بین بردن زمین‌ های کشاورزی و ساختن برج‌‎های مسکونی و تجاری به جای آن‌ها، شهروندان و حتی محیط‌زیست را نیز تحت تأثیر قرار می‌‎دهد. کمیسیون ماده 5 در بعضی موارد، مغایرت زیادی در طرح جامع و تفصیلی شهرها ایجاد می‌کند، بر این اساس باعث می‌شود تا با مصوبات خود، فضاهای شهری را از اساس خارج کند. در نتیجه، اقدامات صورت گرفته باعث ناپایداری می‌شود و همین ناپایداری در سطح کیفیت زندگی افراد، دیگر موجودات و محیط‌زیست اثرات منفی می‌‎گذارد. موارد ذکر شده می‌‎تواند نشان‌‎دهنده تخلفات کمیسیون ماده 5 باشد و از طرفی بیانگر سستی در نظارت و برخورد قانونی با این تخلفات است. خلاصه مطلب: کمیسیون ماده 5 به طور کلی به طرح‌های تفصیلی و تغییر کاربری در این طرح‌ها مرتبط می‌شود و لازم به ذکر است که اعضای آن در تمامی استان‌ها از جمله تهران باهم فرق دارد، از این رو این کمیسیون، تغییر کاربری نیز نام برده می‌شود. در این مقاله تمام نکات مربوط به کمیسیون ماده 5 را بررسی کردیم. در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی از کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری کسب کرده باشید.