الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار

الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و پایان کار

در بسیاری از معاملات املاک، به‌ویژه قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، خریداران پس از پرداخت ثمن و حتی تحویل ملک با این مشکل مواجه می‌شوند که فروشنده یا سازنده نسبت به اخذ گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی اقدام نکرده است. در چنین شرایطی، انتقال رسمی سند مالکیت با مانع مواجه می‌شود و خریدار ناچار است از طریق مراجع قضایی فروشنده را به انجام تعهدات قراردادی خود ملزم نماید.

اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی از مقدمات ضروری تنظیم سند رسمی انتقال محسوب می‌شود و در اغلب موارد، بدون انجام این مراحل امکان صدور سند مالکیت مستقل برای واحدهای آپارتمانی وجود ندارد. ازاین‌رو، دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی از دعاوی مهم و پرکاربرد در حوزه معاملات ملکی به شمار می‌رود.

حقوق املاک

گواهی پایان کار چیست؟

گواهی پایان کار سندی است که از سوی شهرداری صادر می‌شود و بیانگر اتمام عملیات ساختمانی و رعایت ضوابط فنی، شهرسازی و مقررات مربوط به ساخت‌وساز است.

پس از تکمیل عملیات ساختمانی، مالک یا سازنده با ارائه درخواست به شهرداری، تقاضای صدور پایان کار می‌کند. شهرداری پس از بازدید کارشناسی از ملک و احراز انطباق ساختمان با پروانه ساختمانی و مقررات مربوط، گواهی پایان کار را صادر می‌نماید.

چنانچه ساختمان دارای تخلفات ساختمانی باشد، موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع می‌شود. در اغلب موارد، پس از تعیین و پرداخت جریمه و انجام تشریفات قانونی، امکان صدور پایان کار فراهم می‌گردد.

نکته مهم آن است که صدور صورت‌مجلس تفکیکی و متعاقب آن صدور اسناد مالکیت مستقل، منوط به اخذ گواهی پایان کار است.

صورت‌مجلس تفکیکی چیست؟

صورت‌مجلس تفکیکی سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود و مشخصات دقیق واحدهای مستقل یک ساختمان را تعیین می‌کند.

این سند شامل اطلاعاتی از قبیل:

حدود اربعه هر واحد؛

مساحت اختصاصی؛

مشخصات قسمت‌های مشاعی ساختمان؛

حقوق ارتفاقی؛

شماره واحدها و طبقات؛

تعداد و محل پارکینگ‌ها و انباری‌ها؛

و نحوه تخصیص مشاعات به واحدها می‌باشد.

در واقع، صورت‌مجلس تفکیکی مبنای صدور سند مالکیت مستقل برای هر واحد آپارتمانی است.

ارکان دعوای الزام به اخذ پایان کار

برای موفقیت در دعوای الزام به اخذ پایان کار، وجود شرایط زیر ضروری است:

۱. وجود رابطه قراردادی معتبر

خواهان باید اثبات نماید که بر اساس قرارداد، فروشنده یا سازنده متعهد به انتقال ملک یا انجام مقدمات آن بوده است.

۲. تخلف متعهد از انجام تعهد

باید احراز شود که فروشنده یا سازنده از اخذ پایان کار خودداری کرده یا در انجام تعهد قراردادی خود کوتاهی نموده است.

۳. انقضای مهلت مقرر

در صورتی که برای انجام تعهد موعدی تعیین شده باشد، انقضای آن شرط طرح دعوا خواهد بود.

ارکان دعوای الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

جهت طرح این دعوا نیز وجود شرایط زیر لازم است:

۱. وجود قرارداد معتبر خرید ملک

۲. اخذ پایان کار یا طرح همزمان دعوای الزام به اخذ پایان کار

از آنجا که صدور صورت‌مجلس تفکیکی منوط به اخذ پایان کار است، در صورت فقدان پایان کار باید این دو خواسته به‌صورت توأمان مطرح شوند.

۳. قابلیت تفکیک ملک

ملک باید از نظرمقررات شهرداری و ثبتی قابلیت تفکیک داشته باشد.

۴. تخلف متعهد از انجام تعهد

امتناع فروشنده یا مالک از انجام اقدامات لازم برای تفکیک ملک باید احراز شود.

ارتباط پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی

در پروژه‌های پیش‌فروش، مراحل قانونی انتقال رسمی معمولاً به ترتیب زیر انجام می‌شود:

تکمیل ساختمان؛

اخذ گواهی پایان کار؛

اخذ صورت‌مجلس تفکیکی؛

تنظیم سند رسمی انتقال.

به همین دلیل، در بسیاری از پرونده‌ها توصیه می‌شود خواسته‌های «الزام به تکمیل ساختمان»، «الزام به اخذ پایان کار»، «الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی» و «الزام به تنظیم سند رسمی» به‌صورت همزمان در دادخواست مطرح شوند.

مرجع صالح رسیدگی

با توجه به اینکه این دعاوی از جمله دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول هستند، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

هرچند در خصوص صلاحیت دادگاه صلح و ماهیت مالی یا غیرمالی دعوای الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی اختلاف نظرهایی وجود دارد، اما رویه غالب رسیدگی به این دعاوی را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار می‌دهد؛ به‌ویژه زمانی که این خواسته همراه با الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شده باشد.

آیا برای ساختمان‌های نیمه کاره امکان صدور پایانکار وجود دارد؟

یکی از نکات مهم آن است که برای ساختمان‌های نیمه‌تمام امکان صدور پایان کار وجود ندارد. بنابراین در مواردی که ملک هنوز تکمیل نشده باشد، خواهان باید همزمان با دعوای الزام به اخذ پایان کار، دعوای الزام به تکمیل ساختمان را نیز مطرح نماید.

آیا در رهن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی است؟

در رهن بودن پلاک ثبتی یا بازداشت ملک، اصولاً مانعی برای اخذ پایان کار یا صورت‌مجلس تفکیکی محسوب نمی‌شود و در این دعاوی نیازی به طرف دعوا قرار دادن بانک مرتهن وجود ندارد.

با این حال، در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وضعیت رهن یا بازداشت ملک می‌تواند آثار حقوقی متفاوتی ایجاد کند و باید به‌صورت جداگانه مورد بررسی قرار گیرد.

اجرای حکم الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

در صورتی که پس از صدور حکم، محکوم‌علیه از انجام تعهد خودداری کند و صدور صورت‌مجلس تفکیکی نیازمند امضای وی باشد، دادگاه می‌تواند نماینده‌ای را برای امضای اسناد و اجرای مفاد حکم تعیین کند تا فرآیند اجرای رأی متوقف نشود.

نتیجه‌گیری

اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی از مهم‌ترین مقدمات انتقال رسمی مالکیت در معاملات املاک، به‌ویژه قراردادهای پیش‌فروش، محسوب می‌شود. خودداری فروشنده یا سازنده از انجام این تعهدات می‌تواند موجب تضییع حقوق خریدار و ایجاد مشکلات متعدد در انتقال رسمی ملک گردد. ازاین‌رو قانون این امکان را فراهم کرده است که خریدار از طریق طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی، فروشنده یا مالک را به انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود ملزم نماید. طرح صحیح و همزمان خواسته‌های مرتبط، از جمله تکمیل بنا، اخذ پایان کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی، نقش مهمی در تسریع روند رسیدگی و جلوگیری از طرح دعاوی متعدد خواهد داشت.

چنانچه در زمینه پیش خرید آپارتمان، عدم اخذ پایان کار، عدم صدور صورت مجلس تفکیکی، مشکلات انتقال سند رسمی یا سایر اختلافات ملکی با مشکل مواجه شده اید، کارشناسان و وکلای موسسه حقوقی دادآوید آماده ارائه مشاوره تخصصی و پذیرش پرونده های ملکی شما هستند.

برای دریافت مشاوره و بررسی تخصصی پرونده خود، باشماره 02126309692 تماس حاصل فرمایید.