دعوای الزام به فک رهن؛ شرایط، کاربردها و نکات مهم حقوقی
1 ماه پیش
0
الزام به فک رهن چیست؟
رهن یکی از مهمترین قراردادهای تضمینی در حقوق ایران است که به موجب آن، بدهکار مالی را به عنوان وثیقه در اختیار طلبکار قرار میدهد. مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد.»
امروزه رایجترین مصداق رهن، در حوزه تسهیلات بانکی مشاهده میشود؛ جایی که مالک برای دریافت وام، ملک خود را در رهن بانک قرار میدهد. اما گاهی پس از فروش ملک یا در روابط میان اشخاص، تعهد فک رهن اجرا نمیشود و زمینه طرح دعوای «الزام به فک رهن» فراهم میگردد.
ارکان دعوای الزام به فک رهن
برای موفقیت در این دعوا، وجود شرایط زیر ضروری است:
🔹 انعقاد عقد رهن و وجود رابطه حقوقی معتبر
🔹 وجود تعهد قانونی یا قراردادی برای فک رهن در زمان مشخص
🔹 خودداری یا امتناع متعهد از انجام تعهد و آزادسازی ملک از رهن
مهمترین موارد طرح دعوای الزام به فک رهن
۱. فروش ملک در رهن با تعهد فروشنده به فک رهن
رایجترین حالت زمانی است که فروشنده ملکی را که در رهن بانک قرار دارد به خریدار واگذار میکند و متعهد میشود بدهی بانک را پرداخت کرده و ملک را از رهن خارج نماید. اگر فروشنده به این تعهد عمل نکند، خریدار میتواند دعوای الزام به فک رهن مطرح کند.
۲. فروش ملک بدون اطلاع خریدار از وجود رهن
گاهی فروشنده بدون اطلاع دادن به خریدار، ملکی را که در رهن بانک است منتقل میکند. هرچند خریدار در چنین شرایطی حق فسخ معامله را دارد، اما در بسیاری موارد به دلیل افزایش ارزش ملک، ترجیح میدهد به جای فسخ، فروشنده را به فک رهن ملزم کند.
۳. وثیقه گذاشتن ملک برای وام شخص دیگر
در برخی موارد، شخصی برای کمک به دیگری، ملک خود را وثیقه دریافت وام قرار میدهد. اگر وامگیرنده اقساط را پرداخت نکند و ملک همچنان در رهن باقی بماند، مالک ملک میتواند علیه وامگیرنده و بانک دعوای الزام به فک رهن مطرح نماید.
۴. امتناع بانک از فک رهن پس از تسویه کامل بدهی
چنانچه تمامی بدهیهای بانکی تسویه شده باشد اما بانک از آزادسازی وثیقه خودداری کند، ذینفع میتواند الزام بانک به فک رهن را از طریق مراجع قضایی مطالبه نماید.
۵. فروش واحدهای تفکیکی که همچنان در رهن بانک هستند
در برخی پروژههای ساختمانی، پس از اخذ پایان کار و تفکیک واحدها، همچنان رهن بانکی بر واحدها باقی میماند. اگر فروشنده متعهد به پرداخت اقساط و فک رهن باشد اما از انجام آن امتناع کند، خریدار حق طرح دعوای الزام به فک رهن را خواهد داشت.
دعوای الزام به فک رهن؛ مالی یا غیرمالی؟
در خصوص ماهیت این دعوا میان حقوقدانان و محاکم اختلاف نظر وجود دارد. برخی آن را دعاوی مالی دانسته و هزینه دادرسی را بر اساس ارزش ملک محاسبه میکنند، در حالی که اداره حقوقی قوه قضاییه در برخی نظریات مشورتی، دعوای فک رهن را غیرمالی تلقی کرده است.
دادگاه صالح برای رسیدگی
مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
ارتباط دعوای فک رهن با الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از پرسشهای مهم در دعاوی ملکی این است که آیا میتوان همزمان با درخواست فک رهن، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را نیز مطالبه کرد؟
نظر غالب در رویه قضایی آن است که خواستههای الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی قابل طرح به صورت همزمان بوده و منع قانونی در این خصوص وجود ندارد. این رویکرد ضمن جلوگیری از طرح دعاوی متعدد، موجب صرفهجویی در زمان و هزینه اصحاب دعوا خواهد شد.
فروش ملک و سپس رهن آن؛ معامله معارض
اگر فروشنده ابتدا ملک را به موجب مبایعهنامه عادی به شخص دیگری منتقل کند و سپس همان ملک را در رهن بانک قرار دهد، ممکن است عمل وی مشمول عنوان کیفری معامله معارض باشد. در چنین مواردی، خواهان باید دعوای ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن را مطرح کند و صرف دعوای الزام به فک رهن کافی نخواهد بود.
اجرای حکم الزام به فک رهن
پس از صدور حکم، محکومعلیه مکلف است نسبت به پرداخت بدهی و آزادسازی ملک از رهن اقدام کند. در صورت استنکاف، محکومله میتواند در مواردی با پرداخت بدهی، فک رهن را انجام داده و سپس مبالغ پرداختی را از محکومعلیه مطالبه کند. با این حال، درباره امکان بازداشت محکومعلیه در صورت عدم اجرای حکم، میان محاکم و حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
جمعبندی
دعوای الزام به فک رهن از مهمترین دعاوی ملکی محسوب میشود که آگاهی از شرایط طرح دعوا، انتخاب صحیح خواستهها و شناخت رویه قضایی در آن اهمیت فراوانی دارد. در بسیاری از پروندهها، طرح همزمان دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی میتواند سریعترین و مؤثرترین راه برای استیفای حقوق خریدار یا ذینفع باشد.
همراه شما در دعاوی ملکی
پروندههای مرتبط با فک رهن، تنظیم سند رسمی، ابطال اسناد، معاملات معارض و سایر دعاوی ملکی، از جمله پروندههای تخصصی حقوقی هستند که نیازمند بررسی دقیق اسناد و انتخاب راهکار مناسب قضایی میباشند.
مؤسسه حقوقی داد آوید با بهرهگیری از وکلای متخصص و مجرب در حوزه دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره تخصصی و پیگیری حقوقی پروندههای شماست.
📞 برای دریافت مشاوره و بررسی پرونده خود، با شماره 02126309692 تماس حاصل فرمایید.
